从旅游角度看，主题乐园是提供旅游体验的旅游产品，在商业上，主题乐园则是投资大、风险高的新型旅游专案。因而。成功的主题乐园需要商业和旅游业共同开发，互惠互利。

乐园两大主导开发模式

1、区域综合综合开发模式（偏向重资产）

概念：依托自然景观和文化资源，先营造具有影响力、冲击力的主题乐园。创造出区域性旅游资源；在依托这一区域性旅游资源的关联带动作用引来人流物流、趁势进行商业配套、康体娱乐、休闲度假和房地产项目开发的“1+N”体系构建，成为多产业融合的城市功能区。

2、品牌连锁扩张模式（偏向轻资产）

概念：主题乐园连锁经营就是主题乐园将主题品牌、管理模式和经营经营等模式进行复制，形成联合体的一种经营制度和战略手段。其最终目的是为了实现规模经济效益和进行市场扩张。

连锁经营两种经营模式。

一是直营连锁，体现为经营管理权的高度集中，在没有区域限制情况下企业形象视觉上的统一，以及企业决策权的集中控制，其目的是保证企业的整体优势；目前绝大多数主题乐园连锁经营采用的都是单一的直营连锁。

二是特许经营，体现了资产独立性的特征。

案例：东京迪士尼乐园，东京迪斯尼乐园的所有权和经营均不属于迪士尼公司，迪士尼公司每年仅能从特许经营中获得利益。

从国外主题乐园的发展来看，其快速发展大多采取连锁经营的发展模式。美国和欧洲是全球主题乐园连锁经营最发达的区域，各大主题乐园连锁在稳固本国的市场的同时，不断进行全球化扩张，无论是连锁规模还是综合开发模式，游客数量都在不断增长。

细分主题乐园主题特色开发模式

结合国内旅游地产类开发项目的发展现状，从主题特色的不同来划分主题乐园的开发模式：

“主题乐园+游乐设备”的开发模式

主题特色：以游乐设备、娱乐为主。在运营、知名度较高、且经营不错的比如：第一代以单纯设备游乐类为主的乐园；第二代游乐设备经过包装、主题化更明显的单体乐园。如：欧洲主题公园，百分之八十的游乐设备为自己生产的。

“主题乐园+影视娱乐”的开发模式

主题特色：以影视娱乐为主。此类开发模式的主题乐园分为两代。第一代以影视片场的观光、拍摄、场景再现为主，目前运营比较成功的如宁夏银川镇北堡西部影视城；第二代以影视主题包装的娱乐设备为主，比如苏州华谊影城（打造中国第一座依靠自有IP打造的本土电影主题乐园）。

‘主题乐园+主题表演、大型演出”的开发模式

主题特色：以主题表演、大型演出为主要卖点。集中精力打造一台大型演艺项目成为目的地的核心吸引物。国内做得较为成功的是：杭州宋城乐园的”宋城千古情“、深圳华侨城民俗村”东方霓裳”，西安大唐芙蓉园的”梦回大唐“（剧场类演出），少林寺的”功夫传奇“

、桂林的”印象刘三姐“、承德的”鼎盛王朝-康熙大典“（实景类演出）；以及现在融入高科技、全息影像等元素打造的新型演出，如欢乐海岸的”深海秘境“（室外演出）等。

主题乐园+水娱乐的开发模式

主题特色：已戏水游乐为主题的“水公园”类，季节性较强，但深受大众青睐，因此回收快，与其它温泉、滑雪、主题乐园等项目一起存在。如苏州乐园水上世界、长隆水上公园等。

主题乐园+文化古镇的开发模式

主题特色：以历史文化、民俗古镇为主题。以当地文化为核心，新建仿古类建筑，完全开放的商业街区、表演、购物为主，形成主题买点和特色。国内做得较好的有枣儿庄台儿庄古城，云南彝人古镇、重庆长寿古镇、河北滦州古城（后3个为同一家开发商），以及浙江达蓬山主题乐园等。

主题乐园+综合度假区的开发模式

主题特色：建有主题乐园的综合度假区类。以主题乐园为核心卖点、规模大、业态丰富齐全，通常配套商业区、酒店、并有两个以上的主题乐园，这类的项目开发商已上市或正在准备上市，如常州恐龙园、广东长隆旅游度假区、深圳东部华侨城（偏生态类景区）

主题乐园+城市综合体的开发模式

主题特色：主要指室内商业娱乐综合体类。此类开发模式属于主题乐园中的新兴趋势，将室内儿童、青少年游乐与商业购物结合的综合体项目，是目前的新兴开发趋势之一。

主题乐园+旅游景区开发模式

主题特色：游园观景与文娱相结合。国内最具代表的如杭州宋城，宋城集团充分挖掘西湖强势的品牌内涵，延伸西湖品牌内涵，延伸西湖品牌，建造宋城风景区，动态的在线宋代风情。“宋城”是两宋文化在西子湖畔的自然融合，“西湖”是两宋文化的自然载体，两者形成“形象”叠加效应，产生互补效果。《宋城千古情》等多个项目都是与成熟景区绑定，利用景区庞大的客流优势，达到了较好的营销和宣传效果。

主题乐园+人文景观的开发模式

主题特色：以微缩景观为主，包括自然旅游景观（动植物景观、气候景观、地貌景观及水文地理景观、天然疗养条件下的景观灯）和人文旅游景观（历史文物古迹景观、民族文化及有关场所景观、重大节事景观、主题乐园型景观、城市景观灯）例如荷兰微缩园，德国微缩火车乐园等都是经典代表。

主题乐园的开发模式层出不穷，但需要看谁的更有创意，能够不断去挖掘主题。主题乐园的未来应朝高科技、深体验、多功能方向发展，将主题乐园与休闲、度假、运动等功能融为一体，文化与旅游综合体将成为一种新业态。这就需要我们挖掘本土文化，与科学技术融合，开发出满足国人需求的主题乐园，并逐渐形成主题乐园的产业链和产业群。