我国滨海地带用地性质发生了四次转变。最初滨海地带由于潮湿和盐碱几乎无人居住，但后来人们逐渐掌握滨海生存知识，适应了滨海生活，开展了一系列的生存活动，并在滨海地带长期居住，滨海资源也逐步得到开发，滨海度假区成为大众青睐的旅游体验活动之一。特别是在改革开放后对滨海旅游度假资源开启了新的规划，明确了其价值。但由于开发初期缺少必要的管理和保护手段，众多海岸被过度开发，资源枯竭并造成不同程度的海水污染，对滨海旅游度假资源合理规划进行科学开发成为了新的课题，一些影响滨海旅游度假资源开发的要素也逐渐被重视与研究。

1、自然要素

（1）季节

滨海旅游度假区的开发要考虑季节的因素。因滨海旅游的环境与景观的表达往往受季节影响的因素很大，淡旺季非常明显。夏季是滨海旅游度假的旺季，春秋两季也有许多游客，而冬季则是滨海旅游度假的淡季。因此设计者在对滨海旅游度假区进行规划时，对产品的结构匹配要有充分的考虑，另外，滨海旅游度假区开发的投资成本一般较大，为避免资金过于分散造成投资效益产出不明显的情况，可以以中档产品为主搭配高端产品为辅的策略。

（2）气候

滨海地域是天然的避暑旅游胜地，但滨海地带因临近海边，必然也会受到海风、台风等恶劣天气的影响，如滨海地区的植物长势缓慢且容易夭折，不利于植物生长发育，植物种植的种类受到限制，在进行规划时就必须要选择耐盐碱的植物，且盐碱含量高的环境建筑容易被腐蚀、受潮等，建筑体不能过高，且建筑防腐蚀涂料须加厚。

（3）生态

滨海旅游开发的资源利用一定要遵循生态平衡与经济发展相结合的原则，规划开发一定要严谨，重视不可再生资源的问题，以生态可持续的策略做指导进行综合开发，可以引入生态开发管理模式，建立健全生态保护机制，避免肆意挥霍导致当下不可再生资源枯竭造成资源灾难，最终实现滨海度假旅游的可持续性发展。

2、人文

随着旅游需求多样化的发展，滨海旅游度假区要快速发展，在市场中占有一席之地就必须要有明确的主题差异化，形成独特的风格。因而研究当地的文化特征，居民生活习惯、思想观念等都是滨海旅游度假区规划开发的具体研究工作。如墨西哥坎昆旅游度假区以古老文明与现代文明结合的主题打造的玛雅文化特色就吸引了大批游客；西安是一个古老的城市，有着众多热门旅游景点都是历史古迹，是历朝历代的文明旧址。孔子、霍去病等这类在历史发展中诞生的伟人，后人为纪念其丰功伟绩而修建的纪念性场所也会引来众多游客；海南的博鳌论坛，作为滨海会议型度假胜地，打造的政治鲜明的合作、自由、诚实互信的主题风格，已成为滨海旅游度假区的一个特色典范；巴厘岛度假休闲也是因其具有浓郁的地方特色文化才闻名于世；夏威夷以草裙舞为主题特色的土著文化也成为夏威夷海滨度假区的重要文化核心。由此可见，对人文要素的研究及开发运用在滨海旅游度假区建设中的重要作用，不仅能成为度假区的核心吸引物，同时文化的边界还能突破时间和空间的限制，减少淡季运营的难题。

3、需求要素

（1）滨海旅游度假区开发与建设最终都是要吸引大众来打卡，进行消费和体验。因此，要针对度假区的有效客群开展一系列的工作，包括前期的策划、规划设计等，打造出有针对性的体验项目，满足客群的需求。在我国的滨海旅游景区中往往缺乏互动性，有些旅游度假区的亲水互动是其唯一的互动景观，还有一些滨海旅游度假区的产品多是适宜成年人的传统项目，家庭亲子互动产品缺乏，或者是趣味性产品没有，很难满足以家庭为单位出游的每位成员都得到满足。因此，在开发时，我们就要针对家庭游的客群规划打造体验产品。

（2）如今科技发展也为滨海旅游度假带来了更多可能，为项目产品的创新提供保证，不仅能为消费者带来新的体验，也能解决滨海度假旅游的淡季的运营问题。例如我国青岛、日照、烟台等地就运用了高科技打造四季海水浴场取得了良好的效果。

（3）传统的滨海旅游一般以视觉体验为主，忽略了其他感官的体验设计，同时也缺少与滨海相关的其他延展性的项目的开发，例如滨海婚纱的摄影，背景都是阳光、沙滩、大海等，根本无法从照片中辨别背景的地点及特色，而一个没有特色的旅游度假项目自然也会逐渐被淘汰。从旅游体验者的需求出发，可以规划一些其他感官体验的项目，如与嗅觉、听觉、触觉等相关的体验产品，或者结合滨海场地特色开发的互动装置等项目。

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